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Investire negli Stati Uniti: cos’è il 1031 exchange?

Investire negli Stati Uniti: cos’è il 1031 exchange?

Per chi fosse interessato ad investire in immobili a Miami o negli Stati Uniti in generale, è importante conoscere le opportunità che la IRS americana mette a disposizione in materia fiscale.

La sezione 1031 dell’IRC (agenzia delle entrate americana) , stabilisce che un investitore ha la possibilità di differire le tasse sul profitto (capital gain) immobiliare dovute allo Stato se i profitti ottenuto dalla vendita di un immobile vengono reinvestiti nell’acquisto di una nuova proprietà di valore pari o superiore. Nello specifico viene stabilito che:

“Nessun guadagno o perdita verrà riconosciuta sullo scambio di una proprietà mantenuta ad uso produttivo, per fini di commercio, d’investimento o imprenditoriali, se la suddetta proprietà viene permutata per un’altra proprietà da mantenere ad uso produttivo per fini di commercio, d’investimento o imprenditoriali”.

L’investitore che scegliesse di avvalersi della sezione 1031 exchange, ha 45 giorni per selezionare un nuovo immobile di valore pari o superiore alla proprietà venduta e fino a sei mesi per concludere la permuta. Un discorso a parte va fatto per gli immobili in costruzione.

Per comprendere a pieno la portata dalla protezione garantita dalla 1031 exchange, si considerino i seguenti esempi:

·        Se un investitore realizza al momento della vendita un profitto pari a $200,000, dovrebbe poi pagare all’IRS americana circa $70,000 in tasse (deprezzamento, ammortamenti, tasse statali e federali sul profitto). In questo caso rimarrebbero al suddetto investitore soltanto $130,000 da reinvestire in un nuovo immobile

·        Se per acquistare una nuova proprietà viene richiesto di versare il 25% del prezzo complessivo come anticipo ed di finanziare il restante 75%, il valore dell’immobile acquistato non potrebbe superare i $520,000.

·        Se invece lo stesso investitore scegliesse di permutare  il proprio immobile, avrebbe modo di reinvestire la somma di $200,000 - pari al totale del suo profitto - per acquistare real estate fino ad $800,000 di valore, pur mantenendo le stesse condizioni  25-75%.

Come l’esempio precedente dimostra, la permuta protegge gli investitori dalle tasse sul capital gain e ne facilita significativamente la crescita in termini di portfolio e relativo ritorno degli investimenti. Moltissimi immobili di lusso a Miami sono stati acquistati con questo meccanismo

Per avere pieno accesso a questi benefici, è cruciale possedere un’esaustiva conoscenza del processo di permuta e dell’IRC. Ad esempio, è richiesta un’accurata comprensione di termini chiavi quali “tale e quale” (like-kind), spesso erroneamente confusi col concetto di “identiche”, o di altri passaggi legali che possono essere soggetti a fraintendimenti. 

Per questo motivo è sempre consigliabile avvalersi del parere professionale di un avvocato specializzato in materie immobiliari o di un commercialista,  per poter sfruttare appieno le vantaggiose condizioni messe a disposizioni degli investitori.

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